“Nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva “ (Cassazione civile sez. II, 14/03/2018, n.6223).

Sembra ovvio ma non lo è.

Il nodo della questione.
Lo scopo del definitivo è realizzare l‘assetto di interessi stabilito nel preliminare o si riduce ad un atto di adempimento dell’effetto obbligatorio stabilito nel preliminare?
Accogliendo il primo orientamento si può sostenere che il definitivo prevale sul preliminare; abbracciando la seconda interpretazione, ogni difformità tra i due atti porterà ad eventuali richieste invalidanti del definitivo che fosse difforme.

Dalla scelta dell’una o dell’altra soluzione derivano, quindi, conseguenze pratiche importanti. Si pensi, ad esempio, se, dopo la conclusione del preliminare, una delle parti divenisse incapace di agire. Quale la sorte del definitivo?

Vi parlo, allora, due casi arrivati fino in Cassazione nel 2017 e nel 2018.

Il primo. Deciso nel dicembre 2017.
Il ricorrente ha esposto di aver concluso un preliminare di vendita di un immobile e di aver pattuito un prezzo di Euro 300.000,00, con versamento di una somma a titolo di acconto e di caparra confirmatoria. Nel definitivo concluso avanti al notaio, le parti concordavano il prezzo di Euro 170.000,00.
Senonché, Tizio e Caia erano riusciti a farsi pagare, successivamente al definitivo, l’ulteriore somma di Euro 130.000,00, raggiungendo così il prezzo di Euro 300.000,00 originariamente previsto nel preliminare.
L’acquirente, perciò, conveniva in giudizio i venditori chiedendo la restituzione della maggior somma rispetto al prezzo convenuto nel contratto definitivo che, a suo dire, non trovava giustificazione. Dall’altra parte, i convenuti eccepivano che la somma versata corrispondeva a quella prevista nella originaria proposta e nel preliminare, e che per prassi diffusa il prezzo dichiarato nel definitivo era sempre inferiore rispetto a quello indicato nel preliminare per motivi anche fiscali.

Nel secondo caso, affrontato nel marzo 2018, dalla Cassazione, le parti hanno lamentato reciproci inadempimenti; in particolare, la promissaria acquirente ha lamentato una difformità nell’oggetto del definitivo rispetto a quello del preliminare, essendo rimaste escluse nel primo alcune aree indicate, invece, in quest’ultimo. Per tale ragione, essa ha sostenuto che vi fosse stato un inadempimento del promittente venditore.

In entrambi i giudizi, la corte di legittimità ha concluso stabilendo che il definitivo assorbe il preliminare e costituisce l’unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti.

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