Il contratto di locazione di immobile può essere legittimamente stipulato anche con soggetto locatore non proprietario del cespite, con conseguente diritto dello stesso a percepirne le relative controprestazioni.
Pertanto, quest’ultimo deve soddisfare il diritto del conduttore a godere pacificamente dell’immobile, in caso contrario, risulta inadempiente per una delle sue principali obbligazioni (art.1575 c.c.), quindi, risponderà dei danni eventualmente scaturenti”.


Se ti è venuta la pelle d’oca leggendo questa massima tratta da una recente sentenza del Tribunale di Roma, 17 aprile 2020, è normale.

Ma è anche vero che esiste il caso della “locazione a non domino”, ossia della locazione di cosa altrui.

Il nostro ordinamento, con alcune limitazioni, lo ammette, in quanto la locazione è un contratto ad efficacia obbligatoria.

Cosa significa?

È l’attitudine del contratto a creare obblighi reciproci, a prescindere da eventuali ulteriori effetti reali che possano determinarsi in base ad esso.

L’efficacia di questi contratti è solo tra le parti e, quindi, per tornare al caso di specie, tra conduttore e locatore, anche se questi non è proprietario dell’immobile.

Ne discende che il contratto di locazione è perfettamente valido ed efficace tra conduttore e locatore, ma inefficace nei confronti del proprietario, con tutte le correlate conseguenze.

Così infatti ha stabilito la Cassazione civile sez. VI 05/06/2019, n. 15292: “Salvo il caso in cui ne abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con l’effettivo legittimato”.

Per ogni ed ulteriore approfondimento siamo a disposizione. Ricordatevi che è giusto informarsi ma, poi, ogni caso va debitamente valutato tenendo conto di tutte le sue peculiarità.